Новости

Apr 17, 2024

Жилищная засуха в США заканчивается. Что это значит для цен?

История с жильем в США для обнадеживающих покупателей в 2023 году вызвала разочарование. Недостаток предложения стабилизировал рынок, где доступность остается проблематичной. Домовладельцы с низкими ставками по ипотеке

История с жильем в США для обнадеживающих покупателей в 2023 году вызвала разочарование. Недостаток предложения стабилизировал рынок, где доступность остается сложной задачей. Домовладельцы с низкими ставками по ипотечным кредитам предпочли не продавать, что поставило застройщиков новых домов в более сильную позицию, чем они ожидали прошлой осенью, когда процентные ставки росли, а рынок замедлялся. Хотя я бы не рассчитывал на улучшение условий поставок в ближайшее время, появляются признаки того, что картина в 2024 году должна быть лучше или, по крайней мере, «менее плохой». Начнем с новых домов. Строители готовились к непростому 2023 году только для того, чтобы обнаружить, что они в некотором смысле были единственной игрой в городе на рынке с ограниченным предложением. Устойчивые цены придали отрасли больше уверенности в увеличении производства. Показатель рынка новых домов от Национальной ассоциации домостроителей и Wells Fargo, который измеряет настроения по шкале от 0 до 100, вырос с 31 в декабре, что означает глубокий негатив, до 56, что предполагает умеренный оптимизм. Увеличилось количество новых домов на одну семью. Восстановление цепочек поставок сократило время строительства домов, а это означает, что продолжающийся темп строительства должен привести к тому, что к первой половине 2024 года на рынке появится больше готовых домов.

Рынок вторичной недвижимости, на который исторически приходилось около 87% всех домов, выставленных на продажу, и на котором наблюдается острая нехватка товарных запасов, является тем местом, где увеличение количества новых предложений будет приветствоваться. Чтобы внести ясность: я не жду волны новых поставок, но любой рост прямо сейчас был бы полезен — и мы должны начать видеть это в начале следующего года.

Ежеквартальный опрос Zillow недавно показал, что 23% домовладельцев уже продают или рассматривают возможность продажи в течение следующих трех лет, что является самым высоким процентом, по крайней мере, с начала 2021 года.

Есть качественные причины, почему это так. Во-первых, к октябрю ставки по ипотечным кредитам останутся примерно на том же уровне, что и в прошлом году, поскольку в октябре прошлого года ставки по 30-летним ипотечным кредитам впервые достигли 7%. Люди с низкими ставками по ипотечным кредитам, возможно, не будут торопиться с продажей, но маловероятно, что они будут менее готовы продавать в этом октябре, чем в октябре прошлого года. Каждый месяц домовладельцы выплачивают небольшую сумму основного долга по ипотечному кредиту и становятся немного старше. Доходы выросли, увеличив покупательную способность. Жизнь случается: дети стареют, посещая школу и заканчивая ее, люди женятся, разводятся и уходят из жизни. Любое увеличение предложения перепродаж со стороны людей с низкими ставками по ипотечным кредитам может быть скромным, но 2023 год должен стать пиком эффекта блокировки дешевой ипотеки.

Кроме того, даже несмотря на то, что уровень продаж жилья упал, в США каждый год по-прежнему продается около 5 миллионов домов. К концу этого года будет продано около 8 миллионов домов, поскольку ставки по ипотечным кредитам впервые начали резко расти весной 2022 года — у этих домовладельцев нет эффекта блокировки ставок по ипотеке, и им будет легче сделать шаг, если жизнь вынудит. их.

Наконец, количество строящихся многоквартирных домов продолжает ставить рекорды. Хотя рынки продажи и аренды не являются полностью взаимозаменяемыми, увеличение количества сдаваемых в аренду квартир даст домовладельцам возможность сократить площади. Это также снизит некоторое давление покупателей на рынке продажи, поскольку люди предпочитают арендовать, а не покупать, учитывая растущий разрыв в доступности между двумя рынками.

Поскольку дефицит предложения оказал повышательное давление на цены в последние месяцы, это должно немного ослабить рынок. По прогнозам частного сектора, например, по проекту Zillow, цены на жилье вырастут примерно на 6% в следующем году, но дополнительные запасы могут снова сгладить этот рост. Окружающая среда может стать менее благоприятной для домостроителей, хотя им все равно удастся продать все дома, которые они планируют построить. И должны возникнуть некоторые положительные эффекты второго порядка по мере роста уровня запасов. Я не хочу продавать свой дом, если мне нечего купить, поэтому наличие большего выбора может привести как к увеличению продаж, так и к покупкам. Потребуются годы, чтобы построить достаточно жилья, чтобы вернуть баланс на рынке жилья, но впервые за долгое время есть основания думать, что мы движемся в правильном направлении.